Грачев Иван Дмитриевич -- Законотворческая деятельность

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту федерального закона "Об оптимизации условий совершения жилищной ипотеки"

Ипотечное жилищное кредитование является действенным механизмом решения жилищной проблемы, важнейшего направления государственной социально-экономической политики. Различные слои нашего общества возлагают на развитие ипотечного жилищного кредитования собственные надежды. Реализация огромного скрытого спроса на жилье привлечет сегодня в экономику будущие, на десятилетия, доходы граждан, и создаст условия для долгосрочных, масштабных, надежно обеспеченных реальной недвижимостью инвестиций в строительство. Рост жилищного строительства стимулирует развитие практически всех отраслей жизнеобеспечения населения. Очевиден и политический выигрыш. Новые рабочие места, рост экономики и жизненного уровня приведут к снижению социальной напряженности.

Достаточно ясно, что жилищная ипотека, как фундаментальный финансовый механизм в конечном итоге займет в экономике страны достойное место. Однако без активного участия государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования реальных результатов придется ждать ещё долго. По-видимому, можно констатировать, что в обществе созрело представление о приоритетности такого направления в жилищной политике государства.

Год назад, в послании Федеральному Собранию Президент Российской Федерации В.В. Путин выделил систему ипотечного жилищного кредитования, как действенный механизм решения жилищной проблемы. 27 февраля этого года на заседании Президиума Госсовета, посвященном развитию ипотечного жилищного кредитования, Президент отметил, что ипотечный кредит для граждан России должен стать не только доступным, но и привычным, при этом, чтобы привлечь финансовые средства адекватные масштабу жилищной проблемы страны, система ипотеки должна быть рыночной, а не дотационной.

За прошедший год Правительство Российской Федерации не один раз рассматривало на своих заседаниях вопросы развития системы ипотечного жилищного кредитования. Были приняты решения о дополнительных мерах по развитию законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования и о мерах по финансированию системы ипотечного жилищного кредитования.

Однако ипотека не волшебная палочка, с помощью которой возможно незаметно и безболезненно изъять у сограждан их накопления и использовать по своему усмотрению. Ипотека достаточно сложный финансовый механизм, эффективно работающий только в том случае, если в нем сбалансированы интересы всех участников. Пренебрежение, чьими бы то ни было, интересами делает широкомасштабную жилищную ипотеку невозможной. К сожалению, первым, интересы кого нарушаются, является заемщик-залогодатель.

Из "Сравнительной таблицы доходов бюджета и расходов покупателей при приобретении жилья за счет собственных средств и с помощью ипотечного кредита" (Приложение 1) следует, что в случае прямой покупки квартиры стоимостью два миллиона рублей в федеральный бюджет поступит 1.7% от стоимости жилья, а в случае покупки в кредит - 39% от стоимости жилья.

Такая существенная разница следует, прежде всего, из присущего ипотеке требования прозрачности доходов заемщика, обеспечивающей оценку способности заемщика выплатить платежи по долгу. Государство, казалось бы, должно быть чрезвычайно заинтересовано в легализации доходов граждан, ведущей к росту поступлений в бюджет, а значит и в развитии жилищной ипотеки, способствующей легализации доходов.

С другой стороны, из той же таблицы следует, что государство делает все возможное, чтобы гражданин ни в коем случае не брал кредит для приобретения жилья. За оформление кредита и покупку жилья в кредит заемщик помимо выплаты процентов по кредиту вынужден будет заплатить 200 тысяч рублей или 10% от стоимости жилья или 14% от величины кредита. Даже если исключить пункт 15 Таблицы, налог на стоимость продаваемого жилья, превышающую миллион рублей, все равно разница впечатляющая. В этом случае платежи составят 3,5% от стоимости жилья или 5% от величины кредита.

Прямая покупка позволяет обойтись платой только за регистрацию права собственности, т.е. в 0,03% от стоимости жилья. В случае купли продажи квартиры, которой продавец владеет менее пяти лет, необходимость выплатить налог на доход физического лица с суммы более 1 млн. рублей достаточно легко обходится указанием в договоре фиктивной стоимости жилья. Этому, естественно, способствует отсутствие заинтересованности в оценке реальной, рыночной стоимости жилья в случае прямой покупки, в отличие от приобретения жилья в кредит.

Налицо существенное неравенство на рынке жилья покупателя-заемщика и приобретающего жильё непосредственно.

Конечно, приведенный пример является модельным. Однако он совершенно четко воспроизводит ситуацию на рынке жилья. Ведь только за оформление ипотеки, помимо платы за регистрацию права собственности на приобретаемое жильё, взимается три различных сбора:
-1,5% от стоимости жилья за обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки;
-плата за государственную регистрацию договора ипотеки и отдельная плата за свидетельство о государственной регистрации ипотеки;
-государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки и отдельная государственная пошлина за свидетельство о государственной регистрации ипотеки.

Такая ситуация делает ипотечное жилищное кредитование не конкурентно-способным по сравнению с другими схемами приобретения жилья. В частности по договорам о долевом участии в строительстве жилья. За более дешевую в оформлении схему приобретатель расплачивается повышенным риском для себя, т.к. в этом случае является кредитором строительства жилья при полном отсутствии возможности действенного контроля над расходованием вложенных им средств.

В федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в предшествующий год внесены ряд поправок, направленных на существенное упрощение оформления жилищной ипотеки через институт "ипотеки в силу закона". Ипотека в силу закона возникает на основании договора о целевом (на приобретение жилья) заимствовании средств с момента регистрации права собственности заемщика на приобретенное жилье. Поскольку в этом случае отсутствует договор об ипотеке, то отпадает необходимость и в его нотариальном заверении. К сожалению, в Законе остались нормы, допускающие иное толкование.

Пункт 3 статьи 10 закона об ипотеке предусматривает: "При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке". Таким требованием является обязательность нотариального удостоверения ипотеки. Одновременно пункт 1 статьи 10 устанавливает, что "Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным". Неопределенность в толковании выражения "включение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор" оставляет риск возникновения ситуации, когда ипотека в силу закона при отсутствии нотариально удостоверенного договора будет признана ничтожной, т.е. кредит на приобретение жилья необеспеченным.

Наличие указанной неопределенности в условиях неустановившихся еще форм кредитных и ипотечных договоров представит серьезное препятствие масштабному развитию ипотеки.

Необходимо отметить, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор купли продажи любой недвижимости оформляется в простой письменной форме и для государственной регистрации перехода права собственности не требуется нотариальное удостоверение договора. В Приложении 2 дается выдержка из выступления министра юстиции РФ по поводу пятилетия федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому "к настоящему времени зарегистрировано свыше 35 млн. прав, ограничений (обременений) прав и сделок с недвижимостью". Это свидетельствует о том, что миллионы сделок с недвижимостью реализованы без обязательного нотариального удостоверения и нет никаких оснований сохранять эту норму в отношении ипотечной сделки с недвижимостью. Более подробно этот, казалось бы, прозрачно ясный вопрос проанализирован в Приложении 3.

Если исходить из приоритетности развития ипотечного жилищного кредитования, как задачи общегосударственного значения, необходимо создать для жилищной ипотеки наиболее благоприятные, в том числе и льготные условия. Такие условия формируются законодательством по различным обеспечивающим жилищную ипотеку направлениям, включая и проект закона об эмиссионных ипотечных ценных бумагах. Однако рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и привлечение через рынок ценных ипотечных бумаг долгосрочных инвестиций в жилищное кредитование требует развернутого первичного рынка ипотечного кредитования. Следовательно, необходимо как можно скорее расчистить законодательные препятствия развитию первичного рынка ипотечного кредитования. С этой целью предлагается внести в Государственную Думу РФ проект федерального закона "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки".

1. В статье 1 проекта закона предлагается внести поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации.

Предлагается, статья 212 Налогового кодекса, из облагаемого налогом дохода налогоплательщика в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, исключить те средства, которые получены по жилищным ипотечным займам, израсходованным на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома либо квартиры. Эта поправка касается слоев населения с низкими доходами, которые по региональным социальным программам получают кредиты или займы на приобретение или строительство жилья под льготные процентные ставки. Если льготная ставка менее трех четвертей действующей ставки рефинансирования Центрального банка на дату получения заемных средств, то к налоговой базе присоединяется соответствующая материальная выгода. Такая поправка освободит гражданина с низкими доходами, получившего социально обоснованный льготный жилищный кредит или заём от необходимости возвращать часть его как налог на доход в виде материальной выгоды.

В пункте 2 статьи 1 проекта предлагается внести изменения в статью 220 Налогового Кодекса РФ, согласно которым налоговый вычет из налогооблагаемой базы дохода от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, возрастет с 1 000 000 рублей до 3 600 000 рублей, что частично уравновесит существенную неоднородность стоимости жилья в различных субъектах федерации.

Предлагается также внести изменения в статью 220 Налогового Кодекса РФ, согласно которым имущественный налоговый вычет из налогооблагаемой базы гражданам, приобретающим или строящим жильё, в том числе с помощью ипотечного кредита будет увеличен вдвое, с 600 000 рублей до 1 200 000 рублей. Данное изменение существенно облегчит заемщику выплату долговых обязательств и, следовательно, расширит доступность ипотечных жилищных кредитов гражданам.

В пункте 3 статьи 1 проекта предлагается предоставить льготное налогообложение доходов инвесторов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными жилищными кредитами, а также доходов, полученных в виде процентов по жилищным ипотечным кредитам и займам, снизив налоговую ставку до 15%. Такая мера будет способствовать снижению конечной процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам.

2. Наряду с этим предлагается упразднить обязательность нотариального удостоверения договора ипотеки, сохранив нотариальное удостоверение договора в случае требования одной из договаривающихся сторон, и внести соответствующие поправки в Гражданский кодекс РФ (статья 2 проекта федерального закона "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки") и в федеральный закон "Об ипотеке залоге недвижимости" (статья 4, рассматриваемого проекта закона).

3. Предлагается снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества), выразить его в виде конкретных сумм и внести поправку в подпункт 1) пункта 4 статьи 4 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" (статья 3 проекта федерального закона "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки"), при этом детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам пошлина составит однократный минимальный размер оплаты труда; а другим лицам двукратный минимальный размер оплаты труда.

Также предлагается исключить, при наличии платы за государственную регистрацию ипотеки, взимание государственной пошлины за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о данной регистрации для чего из Федерального закона "О государственной пошлине" исключить подпункты 4 и 5 пункта 8 статьи 4 (статья 3 проекта федерального закона "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки").

Приложения: