ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту федерального закона "О строительных сберегательных кассах"

Характеризуя текущее состояние законодательства в области жилищного ипотечного кредитования, следует отметить, что за последние несколько лет был принят ряд законов, создающих необходимые правовые основы для развития системы жилищной ипотеки, в том числе: Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон "Об оценочной деятельности" и другие.

Однако имеются проблемы, которые препятствуют эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования в том виде, в каком это действует в большинстве экономически развитых странах. В первую очередь, это связано с недостаточно четко определенными гарантиями возврата кредитов при осуществлении жилищного кредитования населения, несовершенством налоговой политики, слабого развития правовой базы, регулирующей деятельность различных участников рынка жилищного финансирования граждан, включая деятельность кредитных институтов и их взаимоотношения с заемщиками. Кроме того отсутствуют специализированные кредитные организации, которые могли бы выполнять ссудосберегательные операции с населением.

Все вышеназванное сдерживает активность банков в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Опыт реализации программ ипотечного кредитования, в том числе и в регионах, при небольшой финансовой поддержке со стороны местных и региональных органов власти показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается очень медленно и неэффективно. В этих условиях имеют место различные формы жилищного кредитования( "суррогаты ипотеки"), которые осуществляются без лицензии Банка России, в результате физические лица несут существенные риски, связанные в большинстве случаев с деятельностью различных структур, которые на этапе строительства привлекают денежные средства граждан, а затем при покупке квартиры предоставляют краткосрочные кредиты в форме рассрочки платежа. Данные схемы имеют, как правило, локальный и ограниченный по объемам эффект. Иногда инвестиционные жилищные проекты носят мошеннический характер, особенно на стадии привлечения денежных средств.

Дальнейшее формирование развитой, отвечающей потребностям современного российского общества системы жилищного кредитования, предполагает обеспечение всесторонней защиты прав и интересов кредиторов и заемщиков, всестороннее правовое регулирование. К такому регулированию следует отнести деятельность строительных сберегательных касс, предусмотренную проектом федерального закона "О строительных сберегательных кассах" (далее - проект закона).

Проект закона устанавливает правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций - строительных сберегательных касс, привлекающих во вклады денежные средства физических и юридических лиц и по накоплению строительных сберегательных вкладов, выдающих кредиты только физическим лицам для улучшения жилищных условий.

Проект закона дополняет и развивает положения, закрепленные Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О банках и банковской деятельности".

Представленный проект закона основывается на следующих принципах:

• четкое установление правового статуса строительной сберегательной кассы, в соответствии с которым она создается и осуществляет свою деятельность в виде банка в организационно-правовой форме, установленной Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" для кредитных организаций; на строительные сберегательные кассы распространяются требования федеральных законов, установленные для кредитных организаций, с учетом особенностей, определенных проектом закона;

• строго исчерпывающий характер перечня операций и сделок, совершаемых строительной сберегательной кассой, и других разрешенных видов деятельности;

• четкое описание обеспечения финансовой устойчивости строительных сберегательных касс, к которым относится создание резервов и фондов, с указанием порядка формирования таких резервов и фондов;

• принцип "прозрачности" деятельности строительных сберегательных касс, который обеспечивается, в первую очередь, предоставлением информации о деятельности строительных сберегательных касс, объем которой указан в законе;

• установление государственного надзора за деятельностью строительных сберегательных касс, осуществляемого Банком России в соответствии с федеральными законами, устанавливающими порядок надзора за деятельностью кредитных организаций;

• государственная поддержка вкладчиков строительных сберегательных касс.

В соответствии с проектом закона, строительная сберегательная касса - это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий в сумме, недостающей накопленных строительных вкладов для улучшения жилищных условий в порядке, установленном проектом закона.

Устанавливая определение понятий "вкладчик строительной сберегательной кассы", "строительный сберегательный вклад", "улучшение жилищных условий", "договорная сумма", "кредит для улучшения жилищных условий", "распределение очередности", проект закона закрепляет положение о том, что деятельность строительной сберегательной кассы осуществляется в соответствии со специальными правилами (Правилами деятельности строительной сберегательной кассы), содержащими следующие разделы:

1) общие принципы деятельности строительной сберегательной кассы;

2) основы договорных отношений с вкладчиками.

Правила деятельности строительной сберегательной кассы утверждаются Центральным Банком Российской Федерации.

При этом определено, что договор накопления сбережении для улучшения жилищных условий и кредитный договор должен составляться в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

В соответствии со статьей 8 проекта закона по договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий строительная сберегательная касса, принявшая от вкладчика строительный сберегательный вклад, обязуется при условии наступления очередности возвратить сумму строительного сберегательного вклада, выплатить проценты по нему и предоставить вкладчику кредит для улучшения жилищных условий на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Проект закона содержит нормы, регулирующие основные условия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий.

Проект закона устанавливает обязанность строительной сберегательной кассы по предоставлению кредита для улучшения жилищных условий при одновременном наличии определенных условий: накопления общей суммы строительного сберегательного вклада; наступлении очередности предоставления кредита для улучшения жилищных условий, определяемой в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы; предоставления вкладчиком обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору).

Предоставляя вкладчикам строительной сберегательной кассы возможность накапливать строительные сбережения и право на получение кредита для улучшения жилищных условий, проект закона вместе с тем предусматривает случаи отказа строительной сберегательной кассы от предоставления кредита для улучшения жилищных условий.

Проект закона устанавливает нормы об обеспечении финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы, в частности, в виде создания страхового фонда на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины строительных сберегательных вкладов против совокупной величины обязательств по выдаче кредитов на улучшение жилищных условий, определяемых исходя из договорной суммы, и право строительных сберегательных касс создавать фонды добровольного страхования строительных сберегательных вкладов для обеспечения возврата строительных сберегательных вкладов, выплаты процентов по ним, ликвидности и платежеспособности.

Проект закона предусматривает контроль строительной сберегательной кассы за целевым использованием кредитов для улучшения жилищных условий, несколько видов обязательного страхования, обеспечение возвратности кредитов.

Учитывая важность решения жилищной проблемы для граждан России, проект закона предусматривает, что Правительство Российской Федерации в рамках реализации федеральных инвестиционных программ и жилищно-коммунальной реформы в части улучшения жилищных условий граждан оказывает государственную поддержку вкладчикам строительной сберегательной кассы, формы, объемы и порядок которой определяются Правительством Российской Федерации. Кроме того, в соответствии с проектом закона предусмотрено государственное гарантирование строительных сберегательных вкладов по договорам накопления сбережений на улучшение жилищных условий, которое осуществляется в соответствии с законодательством о гарантировании возврата вкладов граждан в банках Российской Федерации.

В целом принятие Федерального закона "О строительных сберегательных кассах" должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления и участия средств населения для улучшения жилищных условий, снижая нагрузку на бюджет, предназначенный для этих целей. Кроме того, система стройсбережений способствует снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики, а также обеспечивается снижение нелегального и "серого" оборота средств в сфере недвижимости, особенно на вторичном рынке. Закон содержит 5 глав, 23 статьи.