ПРОЕКТ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
“О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья”

Вносится депутатами Государственной Думы

Содержание

• ГЛАВА I. Общие положения
• ГЛАВА II. Основания и порядок привлечения средств физических лиц для реализации жилищных проектов

• ГЛАВА III. Существенные условия договоров, заключенных между организатором жилищного проекта и его участниками, и являющихся основаниями для привлечения денежных средств физических лиц для реализации жилищного проекта
• ГЛАВА IV. Требования к деятельности организатора жилищного проекта, направленные на защиту прав и законных интересов его участников
• ГЛАВА V. Ответственность организатора жилищного проекта
• ГЛАВА VI. Заключительные положения

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

жилищный проект — комплекс организационных, экономических и правовых мероприятий, зафиксированных в проектной декларации и осуществляемых организатором жилищного проекта с целью строительства или приобретения жилья за счет привлеченных средств участников жилищного проекта;

проектная декларация — документ, составляемый организатором жилищного проекта, содержащий описание целей, условий и сроков реализации жилищного проекта, сведения о юридическом и финансовом состоянии организатора жилищного проекта, оценку рисков и мероприятий по их снижению, а также условий и форм привлечения средств участников жилищного проекта;

организатор жилищного проекта — юридическое лицо, индивидуальный предприниматель без образования юридического лица либо предприятие, создаваемое на основе договора о совместной деятельности, не имеющее статуса юридического лица, намеренное привлечь или привлекающее средства участников жилищного проекта для его реализации с последующим распределением результатов этой деятельности между участниками жилищного проекта;

привлечение средств — деятельность организатора жилищного проекта, направленная на получение от участников жилищного проекта денежных средств на реализацию жилищного проекта;

участник жилищного проекта — гражданин или группа граждан, передавших денежные средства организатору жилищного проекта для целей реализации жилищного проекта в соответствии с договором;

договор между участником и организатором – любой договор между организатором и участником жилищного проекта, устанавливающие их права и обязанности в процессе реализации жилищного проекта, который предусматривает привлечение средств граждан;

регистрирующий орган — уполномоченный органами местного самоуправления орган или учреждение, осуществляющий в установленном настоящим Федеральным законом порядке регистрацию проектных деклараций, изменений и дополнений к ним, отчетов об их выполнении, а также обеспечивающий доступ к этим документам любым заинтересованным лицам.

1. Настоящий Федеральный закон устанавливает основания и порядок привлечения средств граждан для реализации жилищного проекта, определяет условия и полноту раскрытия информации, касающейся жилищного проекта, а также регулирует отношения, возникающие между организаторами и участниками жилищного проекта в процессе их реализации и распределения результатов.

2. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на привлечение средств граждан кредитными организациями и участниками рынка ценных бумаг.

1. Организатор жилищного проекта вправе начать деятельность по привлечению средств участников жилищного проекта для его реализации на основании проектной декларации с момента ее регистрации в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

2. Реализация жилищного проекта, предусматривающая привлечение средств физических лиц, осуществляется в следующей последовательности:

• принятие организатором жилищного проекта решения о реализации жилищного проекта, подготовка проектов договоров с участниками жилищного проекта, проектной декларации и прилагаемых к ней документов;
• регистрация проектной декларации в регистрирующем органе;
• раскрытие организатором жилищного проекта информации о деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан на строительство или приобретение жилья;
• заключение организатором жилищного проекта договоров с участниками жилищного проекта о реализации жилищного проекта в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• привлечение организатором жилищного проекта денежных средств участников жилищного проекта на условиях, установленных в договоре и соответствующих проектной декларации;
• реализация жилищного проекта его организатором;
• распределение результатов жилищного проекта между его участниками в соответствии с условиями, зафиксированными в проектной декларации и договорах;
• регистрация отчета организатора жилищного проекта об итогах реализации жилищного проекта.

1. Организатор жилищного проекта имеет право привлекать средства участников жилищного проекта на основе договора, в который включены существенные условия установленные настоящим законом и которые зафиксированы в зарегистрированной проектной декларации.

2. Общее число участников жилищного проекта не может превышать количества участников, указанного в проектной декларации, а также в учредительных документах организатора жилищного проекта в случаях, когда такое юридическое лицо создается специально для реализации определенного жилищного проекта.

Объем денежных средств, привлекаемых исполнителем жилищного проекта от его участников, не должен превышать величины, указанной в проектной декларации.

Фактическое количество участников жилищного проекта, а также объем денежных средств, привлекаемых от них, указываются в отчетах о реализации жилищного проекта.

3. При заключении договора с участниками жилищного проекта организатор жилищного проекта обязан приложить к договору заверенную им копию проектной декларации без приложений.

1. Срок реализации жилищного проекта устанавливается в проектной декларации.

2. Сроки, устанавливаемые в договорах, заключаемых между организатором и участниками жилищного проекта, не могут превышать срока, зафиксированного в проектной декларации. В случае превышения фактического срока реализации жилищного проекта по сравнению со сроком, указанным в договоре с участником жилищного проекта, организатор жилищного проекта несет ответственность, предусмотренную договором, заключенным между организатором проекта и его участником, а также настоящим законом.

3. По истечении срока реализации жилищного проекта организатор жилищного проекта обязан передать участнику жилищного проекта право на имущество, указанное в договоре, либо возвратить денежные средства на условиях, установленных в договоре, заключенном между ними и в проектной декларации.

1. Проектная декларация готовится отдельно по каждому жилищному проекту. 2. Проектная декларация должна содержать:

- сведения об организаторе жилищного проекта;

- сведения о финансовом положении организатора жилищного проекта;

- сведения о жилищном проекте;

- существенные условия договора, на основании которого организатор жилищного проекта намерен привлекать денежные средства от его участников;

- положения об ответственности организатора за выполнение условий, зафиксированных в проектной декларации и договорах заключаемых между организатором проекта и его участниками.

3. Сведения об организаторе жилищного проекта должны содержать:

• полное и сокращенное наименование организатора жилищного проекта;
• юридический и фактический адреса организатора жилищного проекта, его банковские реквизиты;
• фамилии, имена, отчества и должности руководителя и главного бухгалтера организатора жилищного проекта описание, трудовой деятельности за последние три года, данные об образовании;
• идентификационный номер налогоплательщика;
• информацию об учредителях юридического лица, являющегося организатором жилищного проекта, включая их фамилии, имена, отчества, паспортные данные, место проживания и место работы, юридический и фактический адреса, банковские реквизиты;
• список всех юридических лиц, в которых организатор жилищного проекта обладает более чем 5% уставного (складочного) капитала;
• описание имеющегося у организатора жилищного проекта опыта по реализации аналогичных жилищных проектов, если таковой опыт имеется.

4. Сведения о финансовом положении организатора жилищного проекта должны содержать:

• информацию об основных показателях его экономической деятельности за последние три года, а в том случае, если организатор жилищного проекта занимается предпринимательской деятельностью менее трех лет – за период с момента постановки организатора жилищного проекта на налоговый учет;
• информацию о размере и составе его собственных средств;
• информацию о размерах кредиторской и дебиторской задолженности;
• информацию о наличии или об отсутствии гарантов, страховщиков и поручителей организатора жилищного проекта;

5. Сведения о жилищном проекте должны включать:

• описание цели предлагаемого к финансированию жилищного проекта;
• срок реализации жилищного проекта;
• описание этапов реализации жилищного проекта и их сроки;
• описание условий привлечения средств от граждан — участников жилищного проекта;
• описание условий хранения и использования денежных средств участников жилищного проекта;
• описание технических характеристик строящегося или приобретаемого объекта недвижимости, его месторасположения, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
• описание порядка определения стоимости одного квадратного метра жилья;
• описание условий и порядка изменения стоимости одного квадратного метра жилья;
• описание порядка распределения результатов жилищного проекта между его участниками либо порядка
• описание условий возврата денежных средств, внесенных участниками жилищного проекта в случаях расторжения договора, если:

организатор жилищного проекта по истечении срока привлечения средств участников жилищного проекта не передал им права на жилье, построенное и/или приобретенное в результате реализации жилищного проекта;

участники жилищного проекта не согласны с изменениями, которые организатор жилищного проекта внес в проектную декларацию в ходе реализации жилищного проекта;

организатор проекта нарушил условия договора или проектной декларации

в случае недостоверности информации, представленной в проектной декларации

• описание возможных финансовых и прочих рисков жилищного проекта;
• количество участников жилищного проекта;
• перечень основных организаций, осуществляющих строительно-монтажные и другие работы по договорам подряда и описание опыта их деятельности;
• данные о наличии или об отсутствии договоров с подрядными организациями;
• данные о наличии или об отсутствии оценки жилищного проекта независимыми оценщиками;
• данные о наличии или об отсутствии правовой экспертизы проекта договора между организатором и участником жилищного проекта о его реализации
• положения об ответственности, включая штрафные санкции, которую в отношении организатора жилищного проекта несет в случае нарушения условий, зафиксированных в проектной декларации и договорах, заключаемых между организатором жилищного проекта и его участниками.

6. К проектной декларации прилагаются следующие документы, которые хранятся в регистрирующем органе:

• копия разрешения на строительство;
• технико-экономическое обоснование жилищного проекта;
• документ, свидетельствующий об отсутствии просроченной задолженности у организатора проекта по обязательным платежам в бюджеты различного уровня и государственные внебюджетные фонды;
• копии утвержденных годовых отчетов, бухгалтерских балансов, счет (распределение) прибылей и убытков за три последних года либо за фактический период деятельности организатора жилищного проекта;
• аудиторское заключение за последний год работы организатора жилищного проекта, а если организатор жилищного проекта существует менее одного года, то за фактический период существования.

7. В проектной декларации указывается срок ее действия, равный сроку реализации жилищного проекта. В случае, если жилищный проект не завершен в указанный период, организатор жилищного проекта обязан внести в проектную декларацию соответствующие изменения, подлежащие регистрации в регистрирующем органе. В случае невнесения соответствующих изменений в содержание проектной декларации организатор жилищного проекта несет ответственность, установленную проектной декларацией либо настоящим законом.

1. Для регистрации проектной декларации организатор жилищного проекта обязан представить в регистрирующий орган следующие документы:

- заявление на регистрацию проектной декларации;

- проектную декларацию с приложениями;

- нотариально удостоверенные копии учредительных документов.

При регистрации проектной декларации регистрирующий орган в срок, не превышающий пяти рабочих дней с момента представления указанных выше документов, вносит соответствующую запись в реестр проектных деклараций. Реестр проектных деклараций должен содержать:

• регистрационный номер и дату внесения в реестр;
• наименование организатора жилищного проекта;
• наименование проекта;
• сведения о жилищном проекте:

номер и дату выдачи разрешения на строительство;

номер, под которым зарегистрирован комплект проектной декларации в органе строительства и архитектуры;

• дату внесения изменений и дополнений в проектную декларацию;
• дату предоставления отчета о реализации проектной декларации.

Организатор проекта несет ответственность за достоверность представленных в проектной декларации сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.

1. Отказ организатору жилищного проекта в регистрации проектной декларации предоставляется в письменной форме и содержит мотивированное обоснование причин отказа. В том случае, если после получения мотивированного отказа организатор жилищного проекта устранил поименованные в отказе недостатки, он может повторно представить проектную декларацию на регистрацию. Если вновь внесенные в проектную декларацию изменения не являются основанием для отказа в регистрации проектной декларации, повторный отказ в регистрации по основаниям, которые не были указаны в первоначальном отказе, не допускается.

2. Основаниями для отказа в регистрации проектных деклараций являются:

• отсутствие в проектной декларации сведений или прилагаемых документов, прямо указанных в составе общих требований к заполняемым проектным декларациям в ст. 6 настоящего закона;
• сведения о том, что деятельность организатора жилищного проекта была приостановлена или прекращена к моменту подачи документов на регистрацию.

3. Отказ от регистрации проектной декларации по иным основаниям не допускается.

4. Решение об отказе в регистрации проектной декларации может быть обжаловано организатором проекта в судебном порядке.

1. Изменения сроков, условий и других характеристик жилищного проекта, зафиксированных в проектной декларации, должны оформляться в форме внесения изменений и дополнений.

2. Не менее чем за 30 календарных дней до внесения изменений и дополнений в проектную декларацию организатор жилищного проекта обязан письменно известить об этом участников жилищного проекта.

3. Изменение срока реализации жилищного проекта осуществляется путем внесения изменения в проектную декларацию и при необходимости — в договоры с участниками жилищного проекта. При несогласии участника жилищного проекта с изменением срока действия договора договор может быть изменен или расторгнут в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

4. В случае, если из изменений, внесенных в проектную декларацию, следует необходимость внесения изменений и дополнений в договоры, заключенные между организатором и участниками жилищных проектов, организатор жилищного проекта в течение 20 рабочих дней после регистрации изменений в проектной декларации должен направить в регистрирующий орган документы подтверждающие, что соответствующие изменения внесены в договоры, заключенные между организатором и участниками жилищных проектов.

5. Регистрация изменений и дополнений в проектной декларации осуществляется регистрирующим органом в течение пяти рабочих дней на основании:

• заявления организатора жилищного проекта о внесении изменений и дополнений в проектную декларацию;
• документов, подтверждающих, что организатор жилищного проекта известил участников жилищного проекта о вносимых в проектную декларацию изменениях и дополнениях не менее чем за 30 дней до даты регистрации изменений и дополнений;
• изменений и дополнений к проектной декларации в письменной форме.

1. Регистрирующий орган осуществляет:

• регистрацию и хранение проектных деклараций со всеми приложениями, указанными в настоящем законе;
• регистрацию и хранение всех изменений и дополнений к проектным декларациям;
• ведение реестра проектных деклараций.

2. Регистрирующий орган принимает от организатора жилищного проекта и обеспечивает хранение следующих документов:

• ежегодные и итоговые отчеты о реализации жилищного проекта;
• заключения аудиторов о результатах проверок порядка ведения отчетности;

1. Организатор жилищного проекта обязан представить в регистрирующий орган ежегодный отчет о ходе реализации жилищного проекта не позднее 20 дней с момента истечения 12 месяцев со дня регистрации жилищного проекта.

2. Ежегодный отчет организатора жилищного проекта должен содержать следующую информацию: сведения о финансово-хозяйственной деятельности организатора жилищного проекта, включая утвержденный годовой отчет, бухгалтерский баланс, счет (распределение) прибылей и убытков, отчет о движении денежных средств, отчет о целевом использовании полученных средств, отчет о движении капитала, приложение к бухгалтерскому балансу на конец отчетного квартала;

• сведения о соблюдении сроков и этапов реализации жилищного проекта согласно данным, указанным в проектной декларации;
• сведения о соответствии условий, на которых привлекаются средства участников жилищного проекта, включая условия хранения и использования средств участников жилищного проекта, условиям, зафиксированным в проектной декларации;
• сведения о наличии или отсутствии в отношении объекта недвижимости, построенного или приобретенного с привлечением средств участников жилищного проекта, прав третьих лиц, споров и каких-либо иных обременений.

3. Не позднее 30 дней после завершения жилищного проекта организатор жилищного проекта обязан представить в регистрирующий орган отчет об итогах реализации жилищного проекта (итоговый отчет).

4. Отчет об итогах реализации жилищного проекта должен содержать следующую информацию:

• сведения, указанные в пункте 2 настоящей статьи;
• фактическое количество участников жилищного проекта, формы и размеры распределения результатов жилищного проекта;
• общий объем денежных средств, привлеченных от участников жилищного проекта и распределенных в их пользу после его завершения;
• отчет о распределении результатов реализации жилищного проекта с учетом зафиксированных в проектной декларации целей жилищного проекта.

1. В договоре между организатором и участником жилищного проекта должны содержаться следующие данные:

- предмет договора;

- размер денежных средств, передаваемых участником жилищного проекта организатору жилищного проекта, а также сроки и условия их передачи;

- описание жилого объекта, строительство которого осуществляется с привлечением средств участника жилищного проекта, включая состав и основные технические и финансовые характеристики жилых и нежилых помещений;

- сроки завершения строительства, приемки дома соответствующей государственной комиссией;

- объем прав на жилые и нежилые помещения, передаваемые участнику жилищного проекта по завершении жилищного проекта и порядок их передачи и/или порядок, сроки и условия распределения результатов (денежных средств, имущества и имущественных прав) жилищного проекта между его участниками;

- условия и порядок возврата организатором жилищного проекта денежных средств участнику жилищного проекта в случае нарушения условий и сроков их использования, а также порядок компенсации ущерба, причиненного нарушением условий договора;

- стоимость (и/или порядок ее определения) одного квадратного метра жилья, строительство или приобретение которого осуществляется с использованием средств участника жилищного проекта, а также порядок и процедура изменения:

- ответственность организатора жилищного проекта за качество жилого помещения, передаваемого в собственность участнику жилищного проекта по договору;

2. При вступлении участника жилищного проекта в жилищные или жилищно-строительные кооперативы и иные организации с целью строительства или приобретения жилья в договоре указывается порядок внесения паевых взносов.

3. Условия договора, заключаемого организатором с участником жилищного проекта, должны соответствовать условиям, указанным в зарегистрированной надлежащим образом проектной декларации.

1. Внесение в договор изменений или дополнений, противоречащих условиям, зафиксированным в зарегистрированной проектной декларации, возможно при одновременном внесении соответствующих изменений и дополнений в проектную декларацию с обязательной регистрацией в порядке, установленном настоящим законом.

2. Изменение или дополнение условий договора осуществляется по соглашению с участниками жилищного проекта в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Измененные или дополненные условия договора и условия жилищного проекта, отраженные в зарегистрированной проектной декларации, должны соответствовать друг другу.

1. Организатор жилищных проектов обязан вести реестр участников жилищных проектов и по их письменному заявлению предоставлять им заверенные выписки из реестра в течение 3 дней с даты поступления такого заявления.

2. Реестр участников жилищных проектов должен содержать следующую информацию:

• наименование участника жилищного проекта;
• номер и дату заключения договора между организатором и участником жилищного проекта;
• номер и дату договора уступки прав, на основании которого права и обязанности по договору перешли к новому участнику жилищного проекта.

3. Организатор жилищного проекта обязан в трехдневный срок на основании заявления участников жилищного проекта, указанных в реестре участников жилищного проекта, или по решению суда внести изменения в реестр участников жилищного проекта, отражающие переход прав и обязанностей, вытекающих из договоров, заключенных между участниками жилищного проекта и организатором жилищного проекта, в пользу третьих лиц. При этом к заявлению участника жилищного проекта должна прикладываться копия договора или соглашения об уступке прав и обязанностей по договору.

1. Участник жилищного проекта в соответствии с настоящим законом и на основании договора имеет право:

- получать через регистрирующий орган информацию о ходе реализации жилищного проекта, порядке использования организатором проекта привлеченных средств и другие сведения, названные в статьях 6 и 11 настоящего закона;

- при необходимости запрашивать дополнительную информацию у организатора жилищного проекта;

- сообщать в регистрирующий орган о нарушениях сроков и условий реализации жилищного проекта;

- требовать расторжения договора и возврата, переданных организатору жилищного проекта средств в случае нарушения последним условий, зафиксированных в проектной декларации и договоре, заключенном между ним и организатором жилищного проекта в соответствии со статьей 20 настоящего закона;

- на основании настоящего закона обращаться в суд с просьбой о компенсации ущерба, возникшего у него в результате нарушения организатором жилищного проекта сроков и условий реализации жилищного проекта, зафиксированных в проектной декларации;

2. Для ведения организатором жилищных проектов реестра участники жилищных проектов обязаны в письменной форме предоставить ему необходимую информацию о фактах заключения договоров или соглашений об уступке своих прав на результаты жилищного проекта в пользу третьих лиц в срок не позднее 3 рабочих дней с даты совершения подобных сделок.

1. Для размещения, расчетов и хранения, привлекаемых от участников жилищного проекта средств в рамках одного жилищного проекта организатором жилищного проекта открывается отдельный целевой банковский счет

2. Использовать средства граждан, поступившие на целевой банковский счет, возможно исключительно на цели, предусмотренные проектной декларацией.

3. Свободные денежные средства, привлеченные от граждан для реализации жилищных проектов, могут размещаться исключительно в краткосрочные государственные казначейские облигации.

1. Организатор жилищного проекта обязан ежегодно проходить аудиторскую проверку.

2. Копия заключения аудитора по результатам ежегодной проверки является обязательным приложением к отчету организатора жилищного проекта.

1. Под раскрытием информации о деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан на строительство и приобретение жилья, понимается обеспечение ее доступности для всех заинтересованных в этом лиц независимо от целей получения данной информации по процедуре, гарантирующей ее нахождение и получение.

2. Раскрытой информацией при реализации проектов признается информация, в отношении которой проведены действия по ее раскрытию.

3. Организатор жилищного проекта обязан осуществлять раскрытие информации о жилищном проекте и своей финансово-хозяйственной деятельности в следующих формах:

- отчета о ходе исполнения жилищного проекта и предоставления участнику жилищного проекта возможности ознакомления с ним;

- сообщения участникам жилищного проекта о существенных событиях и действиях, затрагивающих финансово-хозяйственную деятельность организатора жилищного проекта.

4. Сообщениями о существенных событиях и действиях, затрагивающих финансово-хозяйственную деятельность организатора жилищного проекта, признаются:

- сведения о реорганизации организатора жилищного проекта, его дочерних и зависимых обществ;

- сведения о начале реализации новых жилищных проектов;

- другие сведения, которые затрагивают или могут затронуть права и законные интересы участников жилищного проекта независимо от их включения в отчеты организатора жилищного проекта.

5. Сообщения о существенных событиях и действиях, затрагивающих финансово-хозяйственную деятельность организатора жилищного проекта, должны направляться организатором жилищного проекта в регистрирующий орган, а также публиковаться организатором жилищного проекта в печатных средствах массовой информации субъекта Российской Федерации и соответствующего муниципального образования в срок не позднее 5 дней с момента осуществления этих событий или совершения действий.

ГЛАВА V. Ответственность организатора жилищного проекта

Статья 19. Ответственность за привлечение средств участников жилищного без регистрации проектной декларации

1. Привлечение денежных средств участников жилищного проекта исполнителем жилищного проекта без регистрации проектной декларации или на условиях, отличных от указанных в проектной декларации, влечет наложение штрафа на организатора жилищного проекта в размере от тридцати до ста пятидесяти тысяч рублей, а на должностных лиц - от трех до пятнадцати тысяч рублей.

2. Дела о правонарушениях, предусмотренных пунктами 1 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке.

3. Суммы штрафов, взыскиваемые по основаниям, определенным настоящей статьей, зачисляются в местный бюджет органа местного самоуправления Российской Федерации.

1. Нарушение положений проектной декларации и положений статьи 12 настоящего закона организатором жилищного проекта является для участника жилищного проекта основанием для расторжения договора по основанию неисполнения своих обязательств организатором жилищного проекта.

2. При расторжении настоящего договора участником жилищного проекта в связи с неисполнением организатором жилищного проекта обязательств по договору или нарушения условий проектной декларации, организатор жилищного проекта возвращает участнику жилищного проекта сумму, в размере произведенных им фактических выплат с начислением процентов за все время пользования денежными средствами участника жилищного проекта в порядке, предусмотренном статьей 395 ГК РФ, в течение 60 банковских дней с момента получения уведомления о расторжении договора.

1. Настоящий Федеральный закон вводится в действие с момента его официального опубликования.

2. С момента введения в действие настоящего Федерального закона законы Российской Федерации и иные, действующие на территории Российской Федерации правовые акты, до приведения их в соответствие с настоящим Федеральным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.

3. Законы и иные нормативные правовые акты должны быть приведены в соответствие с требованиями настоящего Федерального закона в шестимесячный срок с момента его введения в действие.

Президент Российской Федерации