|
ПОПРАВКИ К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
“Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах”
Справка о состоянии законодательства в данной сфере правового регулирования
В настоящий момент некоторые особенности отношений, возникающих в процессе выпуска и обращения эмиссионных ценных бумаг, заключения договоров ипотеки и иных сделок с недвижимостью в целях выпуска ценных бумаг, регулируются следующими законодательными актами:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1)
№ 14-ФЗ от 26 января 1996 года,
- Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 2)
№ 14-ФЗ от 26 января 1996 года,
- Федеральный закон РФ “О рынке ценных бумаг”
№ 39-ФЗ от 22 апреля 1996 года,
- Федеральный закон РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”
№ 102-ФЗ от 16 июля 1998 года.
Перечень законов и иных нормативных правовых актов, отмены, изменения дополнения или принятия которых потребует принятие данного законопроекта
Рассмотрение и принятие данного законопроекта потребует изменения и дополнения следующих законодательных актов:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1),
- Федеральный закон РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”,
- Федеральный закон РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”,
- Федеральный закон РФ “О несостоятельности (банкротстве)”,
- Федеральный закон РФ “О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций”,
- Федеральный закон РФ “О рынке ценных бумаг”.
Финансово-экономическое обоснование
Принятие данного законопроекта не потребует дополнительных материальных и иных затрат.
Законопроект предусматривает существование двух видов эмитентов ипотечных ценных бумаг — специализированных и неспециализированных. Специализированными эмитентами будут являться ипотечные агентства, деятельность которых может быть поддержана за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации и муниципальных образований
Статьей 103 федерального закона “О федеральном бюджете на 2001 год” предусмотрено, что Правительство Российской Федерации в 2001 году в установленном порядке предоставляет государственные гарантии по заимствованиям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в размере до 2 млрд. рублей и направляет 80 млн. рублей в качестве взноса в уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Условия, сложившиеся в результате финансового кризиса в российской экономике в настоящее время, усиливают важность долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, как средства, способствующего выходу из кризиса. Такое кредитование, способствующее расширению платежеспособного спроса населения на жилье, позволяет вовлекать внебюджетные средства в жилищную сферу, жилищное строительство и производство строительных материалов, обеспечивая подъем реальных секторов экономики. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями-застройщиками и предприятиями стройиндустрии, направляя, таким образом, эти средства в реальный сектор экономики.
Концепция деятельности Агентства рассматривалась по инициативе министерства финансов и министерства строительства (ныне Государственный комитет Российской Федерации по строительству, архитектурной и жилищной политике). В августе 1996 г. Правительство Российской Федерации приняло постановление о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и бюджетных ассигнованиях на финансирование начала его деятельности. Основные задачи Агентства определены в принятой в 1996 году Федеральной целевой программе “Свой дом”. Агентство было зарегистрировано в качестве акционерного общества открытого типа в сентябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. (в деноминированных рублях) для формирования уставного капитала.
Агентство создается в качестве лицензированной небанковской кредитной организации, контрольный пакет акций которой принадлежит Правительству РФ. Контроль над деятельностью Агентства осуществляет Центральный банк. Учредителем Агентства от имени Российской Федерации выступает Национальный фонд содействия жилищной реформе — некоммерческая организация, созданная Правительством РФ с первоначальным капиталом за счет бюджетных средств. Административный контроль над деятельностью Агентства осуществляет Наблюдательный совет Агентства, первоначальный состав которого был назначен Правительством РФ. Предполагается, что часть государственных акций Агентства будет продана, как только Агентство начнет функционировать в полном объеме операций, с переходом к полной приватизации в среднесрочной перспективе.
Агентство призвано содействовать развитию ипотечного жилищного кредитования в частном секторе путем обеспечения ликвидности и долгосрочных ресурсов для финансирования выдачи ипотечных жилищных кредитов российскими банками. Деятельность Агентства также направлена на содействие формированию надежных процедур ипотечного жилищного кредитования путем оказания технической помощи банкам и создания стандартных процедур кредитования с целью формирования основы для развития системы жилищного финансирования в контексте развития внутренних рынков капитала.
Уровень текущих доходов и накоплений населения, а также доля жилья, находящегося в собственности в результате приватизации — три главных фактора, определяющих платежеспособный спрос на жилье. Данные Госкомстата РФ показывают, что треть среднестатистических семей России к середине 1998 года имели среднемесячные душевые доходы выше среднего показателя по России. Несмотря на падение платежеспособного спроса населения остается возможность, что 10% семей будут обладать платежеспособным спросом на долгосрочный жилищный кредит на 10 лет под 20% годовых.
Речь, в первую очередь, идет о кредитах на улучшение жилищных условий, то есть на приобретение дополнительной площади. В этом случае объем потенциального спроса на кредиты может составить порядка 48 млрд. долларов США, что позволит приобрести 101,2 млн. кв. м. жилья по средней по России цене в 480 долларов США за кв.м., что почти в 3 раза превышает 32,6 млн. кв. м. — ввод жилья в 1997 году.
В условиях финансового кризиса анализ текущего состояния банковского сектора показывает, что те российские банки, которые преодолевают трудности кризисного периода, не потеряли интерес к ипотечному кредитованию. При этом его развитие сопряжено с двумя основными трудностями. Во-первых, это отсутствие опыта долгосрочного кредитования у большинства российских банков. Во-вторых, обязательства банков формируются в основном за счет привлеченных краткосрочных ресурсов, и в силу этого выдача долгосрочных кредитов является крайне рискованной. Банки также нуждаются в более высокой ликвидности своих активов. За счет активной деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по созданию механизмов привлечения долгосрочных кредитных ресурсов в жилищную сферу эти трудности могут быть преодолены.
Агентство приобретает кредиты в основном у первичных кредиторов и планирует выпускать ипотечные облигации. Каждый приобретаемый Агентством кредит обеспечен залогом жилья. Банки обслуживают приобретенные Агентством ипотечные кредиты на платной основе. Кроме того, первичный кредитор гарантирует Агентству получение причитающихся платежей по основному долгу и процентам независимо от того, получен ли платеж от заемщика банком, а также обязуется выкупить у Агентства кредит, по которому заемщик прекратил платежи.
Реальные объемы приобретения ипотечных кредитов определяются двумя ключевыми параметрами: (1) средней суммой выдаваемых кредитов и (2) количеством предлагаемых кредитов. Средняя сумма приобретаемых кредитов составит порядка 30000 долларов, с небольшим увеличением на три процента ежегодно. Предполагаемые объемы приобретаемых кредитов составляют 800 кредитов в первый год, 1200 кредитов — во второй год, 1500 в третий год, 1875 — в четвертый, при стабилизации на уровне 2500 кредитов начиная с пятого года.
В Федеральной целевой программе “Свой дом” предусмотрено предоставление государственных гарантий по ценным бумагам Агентства (в первый год эмиссии — в соотношении 1:5 к собственному капиталу Агентства). Облигации Агентства, обеспеченные гарантиями Правительства РФ, могут стать привлекательным инструментом для внутренних инвесторов и обеспечить непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор. Необходимый объем финансирования среднесрочной программы облигаций Агентства на первые три года составляет около 120 миллионов долларов США.
Существует два основных фактора риска:
Макроэкономический: существующие экономические условия не способствуют развитию долгосрочного кредитования. Процентные ставки в современных условиях составляют 25-35% в валюте. Принимая во внимания крайне высокий уровень и нестабильность процентных ставок, и заемщики, и кредиторы неохотно берут на себя обязательства, связанные с ипотечным кредитованием.
Правовой: несмотря на создание надежной правовой базы ипотечного кредитования, существующее законодательство не обеспечивает поддержку залогового кредитования. Основной проблемой является невозможность для кредитора выселить должников из квартиры при переходе к нему прав собственности. Даже после принятия закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, он должен быть апробирован в российских судах, прежде чем кредиторы получат уверенность в возможности получить недвижимость в случае неисполнения обязательств по кредиту.
|
