Залог закладных

Наталья Неймышева, Ведомости, 28 ноября 2000 г.

В Думе готовится законопроект об ипотечных ценных бумагах

На российском фондовом рынке в ближайшее время может появиться новый финансовый инструмент. На вчерашних парламентских слушаниях по ипотеке депутаты приняли решение до 1 января 2001 г. подготовить к первому чтению законопроект "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Авторы законопроекта уверены, что он сделает ипотечные кредиты дешевле. Юристы в этом пока сомневаются.

"Ни в одной стране мира ипотека не ограничивается взаимоотношениями банка и заемщика. Везде тем или иным способом привлекаются деньги с рынка", - заявил "Ведомостям" автор депутатского законопроекта об ипотечных бумагах Иван Грачев. Банкам невыгодно выдавать долговременные и дешевые ипотечные кредиты за счет собственных средств. В США или Германии они могут рефинансировать кредиты при помощи эмиссии ипотечных ценных бумаг. Эти бумаги достаточно надежны, поскольку обеспечены денежными обязательствами получателя ипотечного кредита перед банком. А те в свою очередь обеспечены недвижимостью.

Покупателями ипотечных бумаг традиционно являются страховые компании или негосударственные пенсионные фонды. Руководитель НПФ Сбербанка Галина Морозова заявила "Ведомостям", что на первый взгляд эти бумаги, безусловно, интересны. "Если это будут долгие и надежные бумаги, то часть резервов в них можно будет вложить. Если закон разрешит эмитировать ипотечные облигации банкам, то мы найдем среди них достаточно надежный", - сказала Морозова.

Вопрос о том, кто сможет выпускать новые бумаги, является чуть ли не главным предметом дискуссии вокруг законопроекта, а точнее, вокруг двух законопроектов. Один подготовлен ФКЦБ, а второй - депутатами. Некоторые думцы считают, что правом на эмиссию ипотечных бумаг должно обладать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Чиновники ФКЦБ убеждены, что монополии на этом рынке быть не должно и что эмиссию может проводить любой банк, кредитующий население под залог недвижимости. Главный думский координатор законопроекта Иван Грачев заявил "Ведомостям", что документ находится в стадии согласования со всеми заинтересованными сторонами и что он готов внести в Думу "максимально согласованный вариант".

Но сделать это будет нелегко. Между ФКЦБ и Центробанком, например, есть два достаточно принципиальных разногласия по поводу будущих бумаг. Во-первых, они не могут договориться о том, кто будет регистрировать эмиссию ипотечных бумаг. Во-вторых, ФКЦБ считает, что выпускать их должны юридические лица, специализирующиеся именно на ипотечном кредитовании. "Мы понимаем, что, если ввести такие правила, круг эмитентов существенно сузится, в него не попадут универсальные банки", - заявил "Ведомостям" советник управления регулирования выпуска и обращения эмиссионных ценных бумаг ФКЦБ Павел Филимошин. Но, даже понимая это, ведомство настаивает на своей позиции.

Еще один спорный момент касается лицензирования эмитентов. "Если банк выпускает бумаги на основе собственных кредитов, то в этом случае лицензия не нужна, - считает Павел Филимошин. - Но если эмитенты выпускают бумаги на кредиты, приобретенные на вторичном рынке, наверное, лицензия необходима. Это объясняется тем, что в первом случае эмитент сам берет на себя риск кредитора, а во втором случае помимо этого он должен учитывать первоначальные риски первичного кредитора. Для этого необходимо иметь в штате сотрудников, которые смогут адекватно и качественно оценить риски".

Юристы относятся к предложениям депутатов и ФКЦБ достаточно настороженно. "В законопроектах написано, что ипотечные ценные бумаги должны пройти госрегистрацию, а стандартная ее процедура занимает, как правило, месяц. Причем до момента регистрации нельзя провести даже предварительное размещение. Поэтому у банка возникает разрыв: он выдает кредиты сейчас, а рефинансировать его при помощи размещения ценных бумаг сможет в лучшем случае через месяц", - считает адвокат юридической фирмы "ЕмиКо" Елена Рогова. Она заявила "Ведомостям", что за эту задержку в конечном итоге заплатит заемщик, поскольку она делает кредит дороже.

Еще одна существенная проблема касается собственно залога закладных. "Например, вы купили у банка облигации, обеспеченные закладной, и банк не может по ним расплатиться. По закону вы можете потребовать перевода прав по закладной на себя. Но на три закладные может быть выпущено 100 облигаций, которые проданы сотне инвесторов. Как вы будете эти закладные делить? Кто будет их обслуживать и разбираться с заемщиками?" - говорит Елена Рогова.

Аналитики фондового рынка полагают, что, даже если закон об ипотечных ценных бумагах будет идеальным, рынок отреагирует на его принятие не сразу. Сергей Константинов из "НИКойла" считает, что первые сделки будут заключаться между заранее договорившимися контрагентами. "Эти бумаги станут привлекательными, если по ним будут даны госгарантии", - считает аналитик.

Кстати, депутаты уже провели через бюджетный комитет поправку к бюджету-2001 о госгарантиях для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в размере 2 млрд руб. Если Дума согласится с рекомендациями комитета, а законопроект об ипотечных бумагах будет принят, агентство может стать довольно успешным эмитентом.