Общая ситуация
Последние несколько лет российская ипотека развивалась в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.
Первым шагом на пути развития ипотечного кредитования стала “Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации”, одобренная постановлением правительства “О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации” (11 января 2000 г.). Вместе с концепцией был утвержден план разработки правовых и нормативных актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования.
В январе 2000 года получила одобрение правительственная “Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования”, совершенствующая законодательную и нормативную базу на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Рабочей группой, созданной при правительственной Комиссии по жилищной политике, были подготовлены проекты федеральных законов об изменениях и дополнениях в Гражданский и Жилищный кодексы, в закон “Об ипотеке”, законы о банкротстве юридических лиц и кредитных организаций, а также правительственный вариант закона “Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах”.
Однако опыт показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Это происходит из-за
нерешенности ряда правовых вопросов;
высоких кредитных и процентных рисков;
отсутствия долгосрочных и относительно дешевых ресурсов;
недостаточно высокого уровня доходов и отсутствия достаточных накоплений населения;
экономической нестабильности предприятий-работодателей;
неразвитости инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.
Беды российской ипотеки
Основной причиной недоверия к ипотеке являются колоссальные процентные ставки и короткий срок кредита. По западным меркам, просто бесчеловечно предлагать 10-15 процентов годовых в валюте сроком на 10-15 лет.
Вторая значимая причина — непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит. Отчисления составляют в сумме 46 процентов от дохода, поэтому ни работодателю, ни работнику не выгодно показывать его. Налоговое законодательство не оставляет гражданам средств на улучшение жилищных условий за счет получаемого дохода, часть дохода остается теневой, и, следовательно, доказуемый доход всегда получается меньше, чем требуется для выплачивания взятого кредита с процентом. Поэтому банки осторожничают с ипотекой, не зная всех источников дохода желающих получить кредит, да еще долгосрочный.
Третья причина — рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан. Инициаторами, как правило, выступают организации-застройщики, которые привлекают средства населения через договора инвестиций или долевого участия в строительстве, через создание различных жилищно-строительных кооперативов, кредитных союзов, строительно-сберегательных касс. Понятно, что граждане могут стать жертвой непрофессиональных или недобросовестных организаций, осуществляющих от лица инвесторов финансовую деятельность.
Четвертой основной причиной является отсутствие рынка ипотечных облигаций. Для ипотеки важны “короткие” деньги и “длинные” инвестиции — важнейшие инструменты, на которых стоит вся западная ипотека. Длинные деньги на 60 процентов обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями. В Швейцарии, например, именно благодаря наличию такого ассортимента инструментов удалось создать крайне дешевую систему кредитования.
Аргументы в пользу ипотеки
Россияне до сих пор не могут поверить в то, что ипотечный кредит — не только удобный способ приобретения квартиры, но и выгодная форма личных инвестиций.
Во-первых, купить квартиру в кредит выгоднее, чем арендовать ее. Во-вторых, для оплаты квартиры “живыми” деньгами их придется изъять из оборота. И, в-третьих, доходность вложений в недвижимость зависит от ценовой ситуации на рынке. Воспользовавшись ипотекой сегодня, можно не только “отбить” выплаченные по кредиту проценты, но и получить чистую прибыль от инвестиций в собственное жилье.
Еще одной привлекательной чертой ипотеки являются налоговые льготы, предоставляемые заемщикам главой 23 Налогового кодекса. Если учитывать эти льготы, то платежи по кредиту должны фактически составить не 15, а 6 процентов, поскольку облагаемый налогом доход граждан уменьшается на суммы, израсходованные заемщиком на приобретение жилого дома или квартиры, а также на суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Но этой льготой можно воспользоваться только после оформления права собственности на квартиру — то есть заемщику и обладателю новой квартиры придется забирать свои деньги у государства, а не экономить по ходу дела. А если заемщик добьется компенсации процентных выплат от местных властей или предприятия, то сразу после получения кредита заемщику придется заплатить налог с материальной выгоды — от 13 до 35 процентов. Эту норму закона депутаты Госдумы планируют изменить в ближайшее время.
По словам Ивана Грачева, Председателя Комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования, проблема обеспечения жильем россиян стоит достаточно остро. По данным думского Комитета по собственности, желающих улучшить свое жилье сегодня более 20 миллионов человек, в очереди на получение квартиры стоит около 50 миллионов семей, однако, приобрести квартиру в собственность в состоянии лишь 5-7 процентов граждан, остальные могут приобрести квартиру лишь на основе ипотечного кредитования.
